各区人民政府，苏州工业园区，苏州新区，市各委办局，各直属单位：
现将《苏州市市区深化住房制度改革的实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
苏州市人民政府
一九九五年四月十九日
苏州市市区深化住房制度改革的实施方案
根据《国务院关于深化城锲住房制度改革的决定》和省政府《关于深化城镇住房制度改革的方粲》，结合我市实际情况，制定市区深化住房制度改革实施方案如下：
一、指导思想
1.认真贯彻执行国家和省确定的深化城镇住房制度改革的基本原则和政策，从当前实际出发，加大房改力度，全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，加快经济适用住房建设，建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，促进住房建设，实现住房商品化、社会化，满足城镇居民不断增长的住房需求。
二、全面推行住房公积金制度
2.市区范围内所有行政、企事业单位（包括私营企业、三资企业）及其具有市区城镇常住户口的在职职工，均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴存住房公积金（下称公积金），建立健全公积金制度。
3.公积金的缴存。职工个人按上一年度工资性收入（按规定的工资总额统计口径计算）的5%缴存公积金，单位也按相等数额为职工缴存公积金，由单位按月存入市住房基金管理中心在市建设银行住房信贷部（下称市住房信贷部）设立的公积金存款户中，记入职工户名内，全部归职工个人所有。公积金缴存额原则上根据职工工资增长水平定期进行调整，公积金缴交率今后按上级规定逐步提高。
4.公积金的利率。公积金实行政策性利率，目前按银行活期储蓄利率向职工结息，今后按规定进行调整。
公积金的本息免缴个人所得税。
5.公积金的来源。职工个人缴存的公积金，由单位按月在职工工资中扣除。单位为职工缴存的公积金，企业从提取的住房折旧和其他划转资金中列支，不足部分经财政、税务部门核定，在成本、费用中列支；全额预算行政事业单位由财政预算拨付；差额预算事业单位分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。
6.公积金的管理。实行“‘中心’负责、银行办理、税务支持、财政监督、房改领导小组决策”的公积金管理体制，市房改领导小组负责制定公积金归集、使用、管理的有关政策规定，审批公积金的使用计划和财务收支预决算。
市住房基金管理中心对公积金实行专户管理，贯彻执行公积金归集、使用和管理的有关政策规定，负责公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作，保障职工在公积金使用、增值和提取等方面的权益，同时，对单位住房基金实行监督管理。
市住房信贷部受市住房基金管理中心委托办理公积金的存、贷、取金融业务，根据公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。
7.公积金的使用。公积金在保障职工个人按规定支用的前提下，按照职工购建住房低息贷款、经济适用住房建设贷款、单位购建住房抵押贷款和增值性贷款的顺序，由市住房基金管理中心每年编制使用计划，报市房改领导小组批准后执行。
公积金的增值收益及其免缴的税金，全部用于住房建设。
公积金必须按上述规定专款专用，不得挪作他用。市住房基金管理中心应每年公布公积金的收支、使用情况，接受市财政、审计、监察部门的检查、监督。
三、积极推进租金改革
8.改革现行的公有住房低租金制度，逐步达到包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税等五项因素在内的成本租金标准。目前，按照住房租金占家庭收入一定比例进行租金改革，到2000年使住房租金达到占双职工家庭平均工资收入的15%。
9.提高现住房租金。1995年市区公有住房租金水平提高到占双职工家庭1993年平均工资收入的5%，即每平方米使用面积平均月租金标准为0.90元，同时，按住房的不同类型和结构等级确定租金标准并计算地段、层次差价。
今后五年内，住房租金水平的提高原则上按上年度双职工家庭平均工资收入的比重每年增加两个百分点，即：1996年为7%，1997年为9%，1998年为11%，1999年为13%，2000年为15%。
10.为了统一住房补贴标准，并为今后将住房补贴理入工资打好基础，从这次提租起，对具有市区城镇常住户口的职工（含离退休职工），由发放工资或离退休费的单位按统一标准逐月发给住房补贴，补贴额一年一定，随工资总额的增减相应浮动。实行统一住房补贴标准后，原发放的各种住房补贴一律取消。住房补贴统一标准为：在职职工为上一年度工资性收入（同公积金缴存口径）的1.5%，离退休职工为上一年度离退休费的2.5%。住房补贴资金来源按原规定执行。
11.新住房实行新租金。自本方案实施之日起，全面推行新住房新制度，即新住房先售后租、新房新租。新建普通住房和腾空的成套旧住房分别按相同结构等级住房租金标准的1.3倍和1.15倍计收租金，今后随相同结构等级的现住房提租比例逐年增租，直至提到成本租金。花园别墅式新住房和其他高级新住房另行确定租金标准。实行新住房新租金后，新租住房不再缴存定金。原已缴存的定金仍按规定到期归还本息。
12.减免租金的规定。减免租金的范围限于本方案实施前已租用的住房。减免对象和标准为：（1）1937年7月7日以前参加革命工作的离休干部和政府民政部门定期救济的纯居民户，其常住户口所在地的自住房，提租后的净增租金额由住房产权单位给予全额免缴。（2）1937年7月7日以后参加革命工作的离休干部、享受离休待遇的职工和已故离休干部的配偶，其常住户口所在地的自住房，提租后的净增租金额，由住房产权单位给予减免50%，一年一定。（3）租住公房在规定标准之内，且人均月收入低于210元的职工家庭和人均月收入低于300元的纯退休职工家庭，其常住户口所在地的自住房，提租后的净增租金额由住房产权单位给予20%以内的减免，一年一定。
13.加强租金收入管理。各单位自管公有住房的租金收入，全部纳入单位住房基金，存入指定银行住房信贷部，专项用于住房建设、维修、管理和房改。房管部门直管公有住房的租金收入，通过市、区财政结算方式，由市财政局按一定比例统筹使用，专项用于全额、差额预算单位和离退休人员的住房补贴；目前统筹比例为20%，由市财政局提出使用计划，经市房改领导小组批准后执行。直管公有住房新增租金收入的其余部分，由市房管局统一管理和编制使用计划，专项用于直管公有住房的维修、管理和修复危房，不得挪作他用。
四、稳步出售公有住房
14.市区公有住房（包括房管直管公房和单位自管公房），除市政府规定不得出售的外，均可向职工出售。向职工出售公有住房，实行购房自愿、先评估后出售的原则。新建公有住房和腾空的成套旧住房实行先售后租，优先出售给住房困难户。旧住房出售前，产权单位应进行安全检查，不符合安全标准的住房不得出售。现阶段主要出售砖混一等单元式独用成套住房。
15.售房价格。向高收入职工家庭出售公有住房，实行市场价。向中低收入职工家庭出售公有住房，实行成本价。新房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（不包括小区级非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。目前，向职工出售公有住房的最低成本价为每平方米建筑面积710元，各单位可根据单位和职工的经济承受能力，按不低于710元的水平确定售价。超过住宅建设标准的住房应经过评估确定成本价。旧房的成本价按售房当年新房成本价成新折扣（年折旧率为2%）计算，使用年限超过30年的，折旧率按30年计算。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估。
公有住房的实际售价还应根据房屋的地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素分别计价。
16.售房折扣。职工按成本价购买公有住房，享受以下折扣政策：
工龄折扣：按购房职工夫妇双方在建立公积金制度前的工龄合并计算。目前，年工龄折扣额为每平方米建筑面积4.70元。离退休职工的工龄计算按国家规定执行。
现住房折扣：购买现已住用的公有住房，给予5%的折扣，从1996年起每年减少一个百分点，到2000年取消现住房折扣。
17.购房数量。职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购买一套（处）自住房。购房面积控制标准按省政府规定执行。
18.付款方式。职工购买公有住房，可以一次付款，也可分期付款。一次付清购房款的，售房单位应按公积金贷款利率与银行正常储蓄存款利率之间的差额，给予一定折扣。折扣率由市住房制度改革办公室公布。分期付清购房款的，首期付款不得低于应付购房款的30%，分期付款期限一般不超过10年，分期付款的部分按职工购建住房低息抵押贷款利率计收利息，单位不得贴息。
19.住房产权。职工按市场价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入房地产市场，按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。职工按成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入房地产市场，在缴纳土地使用权出让金和规定的税费后，收入归个人所有。
20.售后服务。职工按成本价购买的住房，室内各项维修由购房人自理。住房出售后，各单位应在售房款中提取10%建立共用部位、共用设施的维修基金，由市住房基金管理中心实行专户管理。市房管局应根据有关规定，及时组织实施房屋物业管理，建立多种所有制形式的物业管理企业，发展社会化的房屋维修、管理市场，切实搞好公有住房售后服务。
21.加强售房款管理。各单位出售公有住房回收的资金属纳入城市住房基金的部分，应按规定上交财政；其余部分全额纳入单位住房基金，及时存入指定银行住房信贷部，专项用于住房建设和房改，不得挪作他用。
22.与原有售房政策的衔接。1992年7月至1993年度中按标准价出售的公有住房，按照售房当年的售价占成本价（旧房按评估价）的比例，确定职工个人和售房单位各占的产权份额。
23.今后向职工出售公有住房的最低成本价和年工龄折扣额，由市物价局、市住房制度改革办公室按住房成本价七项因素和职工工资水平逐年测定、公布。
五、加快经济适用住房建设
24.经济适用住房的供应对象是中低收入的职工，优先安排无房户和住房困难户。市房改办制定经济适用住房建设规划和分期实施计划，市住房基金管理中心在每年归集的公积金总额中至少安排30%，通过低息贷款方式建造经济适用住房。各单位出售公有住房回收的售房数要有60%以上用于购买经济适用住房，解决中低收入的无房户和住房困难户的住房问题。缴存住房公积金的职工购房可申请低息贷款，有条件的单位可给予适当补贴。
25.经济适用住房建设实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设，政府划拨土地，市经济适用住房发展中心统一开发建设，物价部门核定房价，银行向购房职工提供按揭贷款。经济适用住房的售价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息、税金和必要的小区内非经营性配套设施费等因素构成。
26.建设经济适用住房，政府给予减免基础设施费、配套费、公建费、人防费、土地划拨费、墙改基金、水电集资款及增容费、固定资产投资方向调节税、营业税、市场管理费和50%的白蚁防治费。购买经济适用住房，国家免征房产税、土地使用税和契税，免收房地产交易管理费。
六、加强领导，精心组织，保证房改方案顺利实施
27.深化住房制度改革是当前经济体制改革中的一项重要工作，各级各部门要统一认识，积极参与，严格执行统一政策，保证房改公开、公平、公正地进行。市房改领导小组及其办公室要全面规划，统筹安排，积极准备，适时推进深化房改的各项工作；要加强分类指导，及时协调解决房改中的各种矛盾和问题，不断完善政策和措施。
28.各区、局（公司）、直属单位要抓紧建立健全房改工作班子，配备相应人员，认真搞好本区、本系统、本单位的房改工作。各群众团体、各新闻单位要搞好房改宣传教育和舆论导向工作，引导广大干部、职工转变观念，提高认识，积极参与房改。体改、计划、建设、财政、税务、劳动、人事、物价、统计、工商、房管、土地等有关部门要积极配合房改，及时制定促进房改的配套措施。纪检、监察、审计部门要加强对房改政策执行情况的监督、检查，严肃查处违反房改纪律的行为，保证房改健康发展。
29.本方案自公布之日起施行。原有的房改政策和规定与本方案不一致的，一律按本方案执行。
30.本方案由苏州市住房制度改革办公室负责解释。
